Wyrzucenie lokatora, który nie płaci, a jest zameldowany lub nie?

Wynajmując mieszkanie lokatorom, jednocześnie podejmuje się pewne ryzyko związane z tym, że mogą oni przestać opłacać czynsz. Czy można taką osobę lub osoby wyrzucić z lokalu? Co mówi o tym prawo?

• Czy można wyrzucić niepłacącego lokatora?
• Co mówi prawo o ochronie lokatorów?
• Czy meldunek lokatora ma znaczenie?
• Jak pozbyć się niechcianego lokatora?
• Kogo nie można eksmitować?

Prawo wypowiedzenia umowy najmu przy zaległościach

Wynajmując mieszkanie lokatorowi, nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy ten z różnych przyczyn przestaje płacić czynsz. Każdemu mogą zdarzyć się opóźnienia, ale gdy sytuacja ta się powtarza, najmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy i wezwania do opuszczenia lokalu. Może i powinien to zrobić na piśmie, wraz z wyznaczeniem terminu wyprowadzki oraz czasu na spłatę zaległości.

Na tym jednak kompetencje właściciela się kończą. Prawo gwarantuje ochronę dla lokatorów i wynajmujący nie ma prawa do samodzielnego wyrzucenia niepłacącego najemcy. Bez wyroku sądu i postanowienia komornika właściciel nie może fizycznie usunąć lokatora z mieszkania, nawet jeśli umowa została wypowiedziana zgodnie z procedurą. Konsekwencje samowolnego wyrzucenia lokatora mogą być dla wynajmującego bardzo poważne — od odpowiedzialności cywilnej po karną.

Ustawowa ochrona praw lokatorskich

W mocy prawa obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów, według której osoba wynajmująca nie ma prawa wyrzucić lokatora na bruk, nawet jeżeli ten nie płaci czynszu i jest po terminie wypowiedzenia. Niestety nic w tym względzie zrobić samodzielnie nie może — jedyną opcją jest pójście na drogę sądową.

Konieczne będzie złożenie wniosku o eksmisję, co niestety potrwa. Załatwienie wszystkiego na drodze sądowej zajmuje zazwyczaj od kilku miesięcy nawet do 2 lat. Właściciel do tego czasu nie może zrobić absolutnie nic — nie może zmieniać zamków, odcinać mediów ani w żaden sposób utrudniać lokatorowi korzystania z mieszkania. Każde takie działanie stanowiłoby naruszenie prawa i mogłoby skutkować skargą do prokuratury lub pozwem cywilnym ze strony lokatora.

Warto przy tym pamiętać, że lokator nadal ma obowiązek płacenia czynszu za okres zajmowania mieszkania, nawet po upływie terminu wypowiedzenia. Zaległości można dochodzić później na drodze sądowej, choć ich wyegzekwowanie bywa trudne.

Znaczenie zameldowania lokatora w procedurze eksmisji

Z punktu widzenia prawa — nie. Niezależnie od tego czy lokator jest zameldowany, czy nie, właściciel mieszkania nie może go tak po prostu wyrzucić. Wszystko musi odbyć się zgodnie z przepisami prawa, w innym przypadku to nie lokator, a właściciel będzie miał problemy.

Brak meldunku nie oznacza braku ochrony prawnej najemcy. Umowa najmu sama w sobie daje lokatorowi prawo do zajmowania lokalu, niezależnie od faktu zameldowania. Co więcej, próba wymuszenia na lokatorze opuszczenia mieszkania z powołaniem się na brak meldunku może zostać potraktowana jako próba obejścia przepisów o ochronie lokatorów.

Zameldowanie może jednak mieć znaczenie w jednym aspekcie — lokator zameldowany w mieszkaniu ma w praktyce silniejszą pozycję przy ubieganiu się o lokal zastępczy w przypadku eksmisji. Gmina bowiem łatwiej przyznaje pomoc osobom, które mają udokumentowane miejsce zamieszkania na jej terenie.

Droga sądowa do eksmisji lokatora

Żeby pozbyć się niechcianego lokatora, właściciel musi postępować zgodnie z przepisami prawa i złożyć odpowiedni wniosek do sądu. Pierwszym krokiem jest pozew o eksmisję, który należy uzasadnić konkretnymi przyczynami — najczęściej są to zaległości w opłatach czynszu lub naruszenie warunków umowy najmu.

Nawet gdy uzyska się prawomocny korzystny dla siebie wyrok, nie można tak po prostu wyrzucić człowieka na bruk. Potrzebne będzie złożenie pisma do komornika o nadanie klauzuli wykonalności oraz wniosku o przeprowadzenie eksmisji. To także może niestety potrwać, a przez ten czas właściciel nie może wykonać żadnej innej czynności.

Sam proces sądowy obejmuje kilka etapów:

• złożenie pozwu do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości
• wyznaczenie terminu rozprawy (pierwszy termin bywa wyznaczany nawet po kilku miesiącach od złożenia pozwu)
• przeprowadzenie postępowania dowodowego (przesłuchanie stron, ewentualnie świadków)
• wydanie wyroku przez sąd pierwszej instancji
• możliwość wniesienia apelacji przez obie strony (co wydłuża proces o kolejne miesiące)
• uprawomocnienie się wyroku
• nadanie klauzuli wykonalności
• przeprowadzenie eksmisji przez komornika

Należy przy tym pamiętać, że w niektórych przypadkach nawet wówczas nie da się nic zrobić, ponieważ istnieje pewna grupa osób, które są szczególnie chronione przez prawo.

Osoby wyłączone spod natychmiastowej eksmisji

Nawet mając prawomocny wyrok sądu oraz nakaz eksmisji i wniosek złożony do komornika, nie ma się gwarancji szybkiego załatwienia sprawy. Jest tak, ponieważ prawo przewiduje ochronę szczególnej grupy osób, do których zaliczają się kobiety w ciąży, osoby małoletnie, ciężko chore, niepełnosprawne, a także te posiadające status bezrobotnego.

W takich przypadkach nie ma możliwości przeprowadzenia eksmisji, dopóki nie przyzna się im lokalu zastępczego, zwanego też socjalnym. Gmina ma obowiązek zapewnić takim osobom dach nad głową, co w praktyce oznacza, że mogą one legalnie pozostawać w wynajmowanym mieszkaniu jeszcze przez wiele miesięcy, a nawet lat po wyroku eksmisyjnym. Wszystko zależy od dostępności mieszkań komunalnych w danej gminie — w dużych miastach kolejki bywają wieloletnie.

Oczywiście nie dotyczy to sytuacji, gdy sprawa dotyczy osób używających przemocy i oskarżonych o uciążliwe i utrudniające życie innym zachowania. W takich przypadkach eksmisja może być przeprowadzona bez konieczności zapewnienia lokalu zastępczego, jeśli sąd uzna, że zachowanie lokatora było szczególnie naganne.

Dodatkową komplikacją jest sytuacja, gdy w mieszkaniu przebywa kilka osób — wystarczy jedna należąca do grupy chronionej, aby cała rodzina lub gospodarstwo domowe objęte było ochroną przed eksmisją bez lokalu zastępczego.